Ипотека: с чего начать, порядок действий
Покупка квартиры в ипотеку представляет собой стандартный процесс, этапы которого принципиально не меняются в разных банках. Однако, большинство людей до того, как столкнутся с этой долгой процедурой, мало представляют себе, что именно надо сделать, с чего начать, к каким задачам надо быть готовыми.
Квартира или деньги?
Первый вопрос, который резонно возникает у людей перед началом всего процесса: с чего начать? С выбора подходящих по расположению, цене, метражу квартир? Или обратиться в банк с заявкой? стоит ли заранее договариваться с продавцами квартиры или дождаться одобрения заявки?
На самом деле этот процесс тоже имеет свой регламент, который отличается в зависимости от того, какой вариант жилья предпочитают покупатели квартиры.
Итак, первое, что надо определить – тип квартиры:
• Новостройка;
• Вторичное жилье.
1. При оформлении ипотеки на новостройки выбирают сначала квартиру, район или застройщика – новостройки могут работать с определенными аккредитованными банками, поэтому оформить ипотеку можно будет только через эти банки.
• Определиться с новостройкой.
• Узнать об аккредитованных банках.
• Выбрать банк и кредитную программу и подать заявку.
2. Вторичное жилье – здесь несколько сложнее. Изначально следует ознакомиться с предложениями на рынке вторичного жилья, чтобы представлять более точно сумму, необходимую на покупку.
Затем выбрать банк, кредитную программу и подать заявку на желаемую сумму.
Только после одобрения ипотеки следует подбирать под полученную сумму квартиру. На это банк устанавливает срок – обычно 3 месяца.
Этапы оформления ипотеки
Итак, с типом квартиры покупатели определились и в зависимости от ситуации выбирают банк или – банки.
• В зависимости от того, насколько покупатель ограничен в выборе банка, зависит его ориентация на конкретные программы. Советуют выбрать хотя бы 2-3 наиболее подходящих банка и отправить заявки на ипотеку. И уже после решения по всем заявкам решать, на каком банке остановиться. Это поможет сэкономить время и силы, если в первом банке откажут. Заявка не обязательство потенциального заемщика и после ее одобрения не обязательно заключать договор ипотеки именно с этим банком.
• Не стоит игнорировать ситуацию на кредитном рынке, программы с государственной поддержкой, и главное – требования банка.
• Банки, как правило, согласны покрывать не больше 90 % расходов, остальное должен внести заемщик в качестве первоначального взноса. Этот момент следует выяснить до подачи заявки. Есть банки, готовые предложить ипотеку без первоначального взноса, но процентная ставка у таких предложений выше, больше будет сумма ежемесячного платежа.
• Сроки рассмотрения заявки: от 3 рабочих дней до 2 месяцев. В это время банк проверяет документы, подтверждающие платежеспособность.
• И даже отказ в банке не является поводом для отказа дальнейшего взаимодействия с этим банком: возможно, стоит рассмотреть возможность предоставления поручителя, дополнительного залога.
• Поиск недвижимости. Итак, заявка одобрена, выбор в пользу конкретной программы кредитования сделан. Одобрение заявки дает заемщику не только уверенность в дальнейших действиях, но реальную основу для поиска жилья: заявка одобрена на конкретную максимальную сумму. Дальше заемщик сам решает, на какую стоимость жилья он может рассчитывать, учитывая первоначальный взнос и ипотеку.
• Одобрение квартиры банком. Во-первых, при оформлении договора указывается не примерная или желаемая стоимость квартиры, а реальная рыночная стоимость реальной жилплощади. Чтобы это определить, приглашают независимого оценщика. На основе его заключения о состоянии и стоимости квартиры будет оформляться договор ипотеки.
Во-вторых, банк готов вкладывать средства только в жилье, которое можно будет реализовать, если заемщик окажется не в состоянии выплатить ипотеку. Поэтому квартира должна отвечать хотя бы минимальным требованиям:
1. Наличие коммуникаций – электричество, отопительная система, канализация, водопровод.
2. Общее состояние дома – квартиру в хорошем состоянии, находящуюся в ветхом доме вряд ли удастся приобрести в ипотеку.
• После этого начинается процедура оформления кредитного договора, когда заемщик должен предоставить в банк копии и оригиналы всех необходимых документов, банк оформляет договор, клиенту остается только подписать его.
• Перевод денег. Сейчас большинство банков устраивают безналичный расчет между заемщиком и продавцом квартиры. Таким образом, заемщик денег не получает, зато это обеспечивает безопасность сделки для банка. Параллельно с договором кредитования может оформляться договор купли-продажи, который после перевода денег вступает в силу.
• Регистрация права собственности. После регистрации собственник получает документ о праве собственности, который, однако, скорее всего потребуется передать в банк в качестве гарантии ипотеки.
Квартира или деньги?
Первый вопрос, который резонно возникает у людей перед началом всего процесса: с чего начать? С выбора подходящих по расположению, цене, метражу квартир? Или обратиться в банк с заявкой? стоит ли заранее договариваться с продавцами квартиры или дождаться одобрения заявки?
На самом деле этот процесс тоже имеет свой регламент, который отличается в зависимости от того, какой вариант жилья предпочитают покупатели квартиры.
Итак, первое, что надо определить – тип квартиры:
• Новостройка;
• Вторичное жилье.
1. При оформлении ипотеки на новостройки выбирают сначала квартиру, район или застройщика – новостройки могут работать с определенными аккредитованными банками, поэтому оформить ипотеку можно будет только через эти банки.
• Определиться с новостройкой.
• Узнать об аккредитованных банках.
• Выбрать банк и кредитную программу и подать заявку.
2. Вторичное жилье – здесь несколько сложнее. Изначально следует ознакомиться с предложениями на рынке вторичного жилья, чтобы представлять более точно сумму, необходимую на покупку.
Затем выбрать банк, кредитную программу и подать заявку на желаемую сумму.
Только после одобрения ипотеки следует подбирать под полученную сумму квартиру. На это банк устанавливает срок – обычно 3 месяца.
Этапы оформления ипотеки
Итак, с типом квартиры покупатели определились и в зависимости от ситуации выбирают банк или – банки.
• В зависимости от того, насколько покупатель ограничен в выборе банка, зависит его ориентация на конкретные программы. Советуют выбрать хотя бы 2-3 наиболее подходящих банка и отправить заявки на ипотеку. И уже после решения по всем заявкам решать, на каком банке остановиться. Это поможет сэкономить время и силы, если в первом банке откажут. Заявка не обязательство потенциального заемщика и после ее одобрения не обязательно заключать договор ипотеки именно с этим банком.
• Не стоит игнорировать ситуацию на кредитном рынке, программы с государственной поддержкой, и главное – требования банка.
• Банки, как правило, согласны покрывать не больше 90 % расходов, остальное должен внести заемщик в качестве первоначального взноса. Этот момент следует выяснить до подачи заявки. Есть банки, готовые предложить ипотеку без первоначального взноса, но процентная ставка у таких предложений выше, больше будет сумма ежемесячного платежа.
• Сроки рассмотрения заявки: от 3 рабочих дней до 2 месяцев. В это время банк проверяет документы, подтверждающие платежеспособность.
• И даже отказ в банке не является поводом для отказа дальнейшего взаимодействия с этим банком: возможно, стоит рассмотреть возможность предоставления поручителя, дополнительного залога.
• Поиск недвижимости. Итак, заявка одобрена, выбор в пользу конкретной программы кредитования сделан. Одобрение заявки дает заемщику не только уверенность в дальнейших действиях, но реальную основу для поиска жилья: заявка одобрена на конкретную максимальную сумму. Дальше заемщик сам решает, на какую стоимость жилья он может рассчитывать, учитывая первоначальный взнос и ипотеку.
• Одобрение квартиры банком. Во-первых, при оформлении договора указывается не примерная или желаемая стоимость квартиры, а реальная рыночная стоимость реальной жилплощади. Чтобы это определить, приглашают независимого оценщика. На основе его заключения о состоянии и стоимости квартиры будет оформляться договор ипотеки.
Во-вторых, банк готов вкладывать средства только в жилье, которое можно будет реализовать, если заемщик окажется не в состоянии выплатить ипотеку. Поэтому квартира должна отвечать хотя бы минимальным требованиям:
1. Наличие коммуникаций – электричество, отопительная система, канализация, водопровод.
2. Общее состояние дома – квартиру в хорошем состоянии, находящуюся в ветхом доме вряд ли удастся приобрести в ипотеку.
• После этого начинается процедура оформления кредитного договора, когда заемщик должен предоставить в банк копии и оригиналы всех необходимых документов, банк оформляет договор, клиенту остается только подписать его.
• Перевод денег. Сейчас большинство банков устраивают безналичный расчет между заемщиком и продавцом квартиры. Таким образом, заемщик денег не получает, зато это обеспечивает безопасность сделки для банка. Параллельно с договором кредитования может оформляться договор купли-продажи, который после перевода денег вступает в силу.
• Регистрация права собственности. После регистрации собственник получает документ о праве собственности, который, однако, скорее всего потребуется передать в банк в качестве гарантии ипотеки.