Особенности прямого обмена квартир с доплатой: мошенники и способы защиты от них
По статистике МВД каждый год несколько сотен жителей Владимира, стремящихся обменять свою квартиру на другую, становятся жертвами мошенников, теряя при этом не только огромные суммы денег, но и жильё.
Типичные ошибки
Некоторые люди, начитавшись всевозможных статей о сделках с недвижимостью, считают себя достаточно компетентными для того, чтобы проводить сделку самостоятельно, не прибегая к услугам настоящих профи. Однако такие новоиспечённые риэлторы с самого начала совершают целый ряд серьёзных ошибок:
• Не проверяют по базам данных личность «собственника»;
• Не проверяют правовую частоту объекта;
• Не утруждают себя изучением истории квартиры;
• Не говорят с будущими соседями;
• Доверяют передачу документацию в Росреестр 2-ой стороне.
Последствия достаточно предсказуемы.
Алгоритм сделки
На первый взгляд алгоритм действий при прямом обмене с доплатой предельно прост. Однако в реальности это не так просто. Первым делом необходимо вместе с риэлтором либо адвокатом найти подходящий объект для обмена, после чего встретиться с его собственником и провести тщательный осмотр. Если квартира понравилась, то надо незамедлительно проверить потребительские свойства и юридическую чистоту объекта.
Далее следует получить документацию на квартиру, в первую очередь выписку из УФМС и ЕГРП. Не лишней будет и справка из домуправления. Если контрагент принял перечисленную выше документацию, то необходимо самостоятельно запросить их повторно: посредством возможностей современной полиграфии можно без особого труда нарисовать какую угодно бумажку. Тут никому нельзя доверять. Если вы не хотите стать жертвой злоумышленников, то обязательно проверяйте всё документы вместе с адвокатом.
Необходимо используя все доступные базы данных собрать как можно больше информации о контрагенте, чтобы знать, с кем вам предстоит иметь дело. Узнайте у соседей об истории квартиры и её бывших и настоящих собственниках. Не лишним будет пригласить строительного специалиста, чтобы он высказал собственное мнение относительно потребительского состояния объекта.
Проверка истории квартиры – обязательная процедура, без проведения которой нельзя начинать сделку. В ходе неё в частности надо выяснить наличие либо отсутствие обременений, прав несовершеннолетних на это жильё, уточнить данные о жильцах, призванных на срочную службу либо пребывающих в «местах не столь отдалённых». При наличии таких граждан от осуществления сделки надо будет отказаться.
Собрав достаточное количество информации, можно приступать к оформлению договора. Прямой обмен с доплатой происходит исключительно посредством договора мены, который заключается нотариально либо письменно. В данном документе должна быть сумма доплаты, порядок передачи денег (путём перечисления на счёт либо наличными), сроки, порядок проведения обмена: поочерёдно либо одновременно.
Для проведения сделки требуется стандартный набор документации. Он помимо договора включает в себя нотариально заверенные согласия супругов, заявления обеих сторон сделки, заявления, правоустанавливающую документацию, которая прописана в свидетельствах в качестве правоустанавливающей. Помимо того в состав пакета документов входят квитанции об уплате госпошлины, справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, выписки из домовых книг, заключения об оценке жилья. Все эти бумаги для регистрации следует сдать в Росреестр. После получения сторонами новых свидетельств о праве собственности следует подписать передаточный акт, содержащий информацию о дате передачи объекта, реквизиты обоих сторон, адреса жилья. Особое внимание следует уделить порядку доплаты. Осуществлять её лучше всего посредством банковского аккредитива либо через ячейку банка. Но и здесь есть некоторые «подводные камни», о которых вам могут рассказать только профи.
Что советуют юристы?
Простота процедуры обмена не должна вводить вас в заблуждение. В реальности она имеет массу «подводных камней», от столкновения с которыми вас может уберечь только настоящий специалист. Поиски подходящей квартиры, проверка её правовой чистоты и оформление сделки являются по сути тремя самостоятельными этапами, заниматься которыми должны специально обученные люди: оценщики, технические эксперты, юристы. Но обращаться надо лишь к проверенным адвокатам и риэлторам с чистой репутацией и многолетним опытом работы на рынке.
Типичные ошибки
Некоторые люди, начитавшись всевозможных статей о сделках с недвижимостью, считают себя достаточно компетентными для того, чтобы проводить сделку самостоятельно, не прибегая к услугам настоящих профи. Однако такие новоиспечённые риэлторы с самого начала совершают целый ряд серьёзных ошибок:
• Не проверяют по базам данных личность «собственника»;
• Не проверяют правовую частоту объекта;
• Не утруждают себя изучением истории квартиры;
• Не говорят с будущими соседями;
• Доверяют передачу документацию в Росреестр 2-ой стороне.
Последствия достаточно предсказуемы.
Алгоритм сделки
На первый взгляд алгоритм действий при прямом обмене с доплатой предельно прост. Однако в реальности это не так просто. Первым делом необходимо вместе с риэлтором либо адвокатом найти подходящий объект для обмена, после чего встретиться с его собственником и провести тщательный осмотр. Если квартира понравилась, то надо незамедлительно проверить потребительские свойства и юридическую чистоту объекта.
Далее следует получить документацию на квартиру, в первую очередь выписку из УФМС и ЕГРП. Не лишней будет и справка из домуправления. Если контрагент принял перечисленную выше документацию, то необходимо самостоятельно запросить их повторно: посредством возможностей современной полиграфии можно без особого труда нарисовать какую угодно бумажку. Тут никому нельзя доверять. Если вы не хотите стать жертвой злоумышленников, то обязательно проверяйте всё документы вместе с адвокатом.
Необходимо используя все доступные базы данных собрать как можно больше информации о контрагенте, чтобы знать, с кем вам предстоит иметь дело. Узнайте у соседей об истории квартиры и её бывших и настоящих собственниках. Не лишним будет пригласить строительного специалиста, чтобы он высказал собственное мнение относительно потребительского состояния объекта.
Проверка истории квартиры – обязательная процедура, без проведения которой нельзя начинать сделку. В ходе неё в частности надо выяснить наличие либо отсутствие обременений, прав несовершеннолетних на это жильё, уточнить данные о жильцах, призванных на срочную службу либо пребывающих в «местах не столь отдалённых». При наличии таких граждан от осуществления сделки надо будет отказаться.
Собрав достаточное количество информации, можно приступать к оформлению договора. Прямой обмен с доплатой происходит исключительно посредством договора мены, который заключается нотариально либо письменно. В данном документе должна быть сумма доплаты, порядок передачи денег (путём перечисления на счёт либо наличными), сроки, порядок проведения обмена: поочерёдно либо одновременно.
Для проведения сделки требуется стандартный набор документации. Он помимо договора включает в себя нотариально заверенные согласия супругов, заявления обеих сторон сделки, заявления, правоустанавливающую документацию, которая прописана в свидетельствах в качестве правоустанавливающей. Помимо того в состав пакета документов входят квитанции об уплате госпошлины, справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, выписки из домовых книг, заключения об оценке жилья. Все эти бумаги для регистрации следует сдать в Росреестр. После получения сторонами новых свидетельств о праве собственности следует подписать передаточный акт, содержащий информацию о дате передачи объекта, реквизиты обоих сторон, адреса жилья. Особое внимание следует уделить порядку доплаты. Осуществлять её лучше всего посредством банковского аккредитива либо через ячейку банка. Но и здесь есть некоторые «подводные камни», о которых вам могут рассказать только профи.
Что советуют юристы?
Простота процедуры обмена не должна вводить вас в заблуждение. В реальности она имеет массу «подводных камней», от столкновения с которыми вас может уберечь только настоящий специалист. Поиски подходящей квартиры, проверка её правовой чистоты и оформление сделки являются по сути тремя самостоятельными этапами, заниматься которыми должны специально обученные люди: оценщики, технические эксперты, юристы. Но обращаться надо лишь к проверенным адвокатам и риэлторам с чистой репутацией и многолетним опытом работы на рынке.
Бесплатная юридическая консультация по телефону (812) 740-00-98