Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью – кто лучше?
Многие люди сталкивались с операциями в сфере недвижимости. Каждый из них знает, как сложно найти покупателя и совершить сделку. Раньше для этих целей привлекалось агентство недвижимости или риэлтор, но сейчас активно развиваются компании, которые специализируются на юридическом сопровождении таких сделок. Чем же отличаются услуги таких фирм от помощи риэлтора? К кому лучше обращаться?
Риэлтор имеет свой интерес
Сделка с недвижимостью содержит несколько этапов. Рассмотрим сделку купли-продажи, как самую распространенную. К примеру, будем продавать загородный дом.
Первым делом нужно выбрать объект, что будет соответствовать первому этапу. Как правило, покупатель делает это сам, выполняя поиски через знакомых, по интернету, объявлениям и т.д. Подобрать объект может агентство недвижимости. Это идеальный вариант для тех, у кого мало времени. Ведь, чтобы выбрать дом, нужно найти объект, договориться об осмотре, провести переговоры с владельцем.
Когда поиски объекта увенчались успехом, и стоимость устроила, нужно перейти к выполнению сделки. На этом этапе появляются вопросы, например, есть ли уверенность в том, что выбранный дом не имеет проблем с документами и сделка, которая будет совершена, признается легитимной.
К сожалению, далеко не все агентства недвижимости компетентно решают подобные вопросы. Как правило, такие фирмы редко имеют в своем штате грамотных юристов, которые в состоянии исследовать юридическую историю предмета покупки и риски, которые есть при его приобретении. Кроме этого, многие агентства недвижимости строят свою работу с клиентами, желая лишь поскорее совершить сделку. Это неудивительно, ведь только после заключения договора, агентство получит свое вознаграждение, которое обычно выражается в процентах от цены помещения. Поэтому такие компании не выражают особого желания предоставлять своим клиентам правдивую оценку сделки с юридической точки зрения, поскольку они заинтересованы в том, чтобы все случилось быстро и без проблем. Таким образом, уже на этом этапе интересы покупателя и агентства сильно расходятся.
Многие компании предварительно исследуют историю помещения, собирают данные о владельце, получают реальные сведения о недвижимости из государственных структур, например ЕГРП. Но нужно отметить, что лишь некоторые из них действительно проводят подробный юридический анализ перед сделкой, составляя для клиента подробное и мотивированное юридическое заключение о легальности объекта. Такая работа и представляет собой второй, и самый важный этап выполнения сделки с объектом недвижимости.
Заключение содержит, как правило, несколько разделов: информацию о продавце, справку об истории объекта, правовую оценку сделок с недвижимостью, оценку имеющихся обременений либо ограничений в эксплуатации дома либо земельного участка и выводы о покупательских рисках.
Нужно отдельно рассмотреть вопрос изучения предыдущих сделок и оценку обременений, которые могут быть у недвижимости. Во время подготовки такого заключения, специалисты подвергают анализу всю документацию, которая затрагивает первоначальные права на дом или участок, переход права собственности от продавца к покупателю и законность регистрации этого перехода.
Во время данных действий, юрист применяет свои методы по получению нужных сведений от продавца, собирает информацию из всевозможных неангажированных источников. Такие сведения очень важны, ведь риск признания недействительности сделки часто связан с претензиями не фактического продавца помещения, а его предыдущих владельцев.
Стоит подчеркнуть вопрос об отсутствии обременений в отношении искомого приобретаемого помещения. Имеются ввиду споры о границах земельного надела, судебные споры, залоговые тяжбы и т.д.
Юристами проверяется, входит ли земельный надел в особо охраняемые участки или водоотводные зоны. Они по документам устанавливают факт наличия либо отсутствия под землей газовых или иных сетей, которые препятствуют полноценному использованию территории. В заключении дается оценка права собственности хозяина, оценка оснований для обжалования и других рисков, выявленных во время правового анализа. Юридическое заключение формируется в письменной форме и вручается клиенту до совершения сделки.
Лишь после этой серьезной работы: исследования всей документации, анализа состоятельности продавца и создания обоснованного юридического заключения, человек может отбросить все сомнения по поводу того, приобретать объект или нет.
Как правило, оплата такой работы четко фиксирована и не привязана к итоговому результату – произойдет сделка или нет. Юрист будет отвлеченно делать свою работу, ведь перед ним нет задачи во что бы то ни стало уговорить покупателя купить помещение. Специалист за отдельный гонорар просто предоставит полную информацию об объекте, а решать, что с ним делать будет только потенциальный покупатель.
Безусловно, для выполнения такой скрупулезной работы необходимо обладать высокой юридической квалификацией, поскольку даже минимальная юридическая неточность может обернуться серьезными неприятностями. Поэтому люди все чаще доверяют такую работу квалифицированным юристам с большим опытом работы.
Подведем промежуточный итог: при подготовительных мероприятиях к сделке, эффективную, а главное, беспристрастную помощь оказывают не работники агентств недвижимости, а только подготовленные юристы.
Индивидуальный подход
Третий этап – выполнение сделки. Перед непосредственно сделкой:
1. Подготовка договора.
2. Организация встречи сторон для подписания.
3. Обеспечение правильности расчетов. Это может выполнить и агент по недвижимости, и юрист.
Подготовка договоров скрывает в себе массу юридических нюансов. В большинстве случаев агентства недвижимости применяют типовую схему и классический договор, а юрист имеет возможность индивидуально подходить к каждой ситуации.
При расчетах в рамках сделки с недвижимостью с депозитарием может потребоваться корректировка и анализ договора аренды ячейки банка. Помимо этого, необходимо подумать, какие документы понадобятся для выполнения регистрации сделки, а также прав покупателя на приобретаемое помещение в порядке, установленном законом.
На этом этапе покупателю важно понимать, что его интересы надежно защищаются, поскольку расчеты между участниками сделки являются одним из главных моментов в вопросе покупки недвижимости. Правовые неточности здесь нельзя допустить.
Как правило, сотрудники агентств недвижимости справляются со своими обязанностями и стараются давать гарантии защищенности сторонам. Но все же эти гарантии, по сути, условны, ведь риэлтору нужно, чтобы сделка состоялась и быстро завершилась. Что касается, юриста, то этот специалист будет всячески отстаивать интересы своего клиента, широко применяя профессиональные навыки для максимальной защищенности.
Последним, четвертым этапом является регистрация права собственности на недвижимость. Данная регистрация осуществляется в государственной структуре в установленном законом порядке. Здесь правовую помощь в состоянии оказать и сотрудник агентства недвижимости.
Если этапы, описанные выше, были пройдены правильно, и договор составлен без ошибок, а документация собрана соответственно требованиям законодательства, то на этапе государственной регистрации риск провала сделки практически равен нулю.
Большинство покупателей доверяют регистрировать сделку риэлторам либо регистраторам, то есть специальным людям, которые работают при агентстве либо по договоренности с компанией. Такая помощь экономит финансы покупателя. Однако есть наметившаяся тенденция – большее количество людей доверяют регистрацию тем специалистам, кто вел саму сделку. В итоге, конечный результат работы юридической компании это передача клиенту зарегистрированной документации на недвижимость, оформленной на имя клиента.
Работа с юристом, профиль которого заключается в сопровождении операций с недвижимостью, крайне необходима, поскольку это необходимое условие покупки запланированной недвижимости. Юрист и риэлтор выполняют функции, отличающиеся друг от друга. Безусловно, эти два специалиста помогают друг другу, но агентство недвижимости все же не может дать 100% гарантию защищенности при сделке с недвижимостью. Сотрудники агентства недвижимости понимают такую ситуацию, и привлекают юристов в своей работе.
Решение по привлечению профильного юриста остается за покупателем недвижимости. Человек может пользоваться услугами нескольких специалистов – риэлтора и юриста, кроме этого, проводить некоторые работы самостоятельно. Покупатель своими силами справится с переговорами с продавцом и осмотром недвижимости. Активный покупатель сильно сэкономит на риэлтерских услугах, цена которых может доходить до 5% от стоимости недвижимости. Но цена за юридические услуги такого типа фиксирована, и достаточно доступна, что делает такую работу еще более привлекательной для клиента.
Риэлтор имеет свой интерес
Сделка с недвижимостью содержит несколько этапов. Рассмотрим сделку купли-продажи, как самую распространенную. К примеру, будем продавать загородный дом.
Первым делом нужно выбрать объект, что будет соответствовать первому этапу. Как правило, покупатель делает это сам, выполняя поиски через знакомых, по интернету, объявлениям и т.д. Подобрать объект может агентство недвижимости. Это идеальный вариант для тех, у кого мало времени. Ведь, чтобы выбрать дом, нужно найти объект, договориться об осмотре, провести переговоры с владельцем.
Когда поиски объекта увенчались успехом, и стоимость устроила, нужно перейти к выполнению сделки. На этом этапе появляются вопросы, например, есть ли уверенность в том, что выбранный дом не имеет проблем с документами и сделка, которая будет совершена, признается легитимной.
К сожалению, далеко не все агентства недвижимости компетентно решают подобные вопросы. Как правило, такие фирмы редко имеют в своем штате грамотных юристов, которые в состоянии исследовать юридическую историю предмета покупки и риски, которые есть при его приобретении. Кроме этого, многие агентства недвижимости строят свою работу с клиентами, желая лишь поскорее совершить сделку. Это неудивительно, ведь только после заключения договора, агентство получит свое вознаграждение, которое обычно выражается в процентах от цены помещения. Поэтому такие компании не выражают особого желания предоставлять своим клиентам правдивую оценку сделки с юридической точки зрения, поскольку они заинтересованы в том, чтобы все случилось быстро и без проблем. Таким образом, уже на этом этапе интересы покупателя и агентства сильно расходятся.
Многие компании предварительно исследуют историю помещения, собирают данные о владельце, получают реальные сведения о недвижимости из государственных структур, например ЕГРП. Но нужно отметить, что лишь некоторые из них действительно проводят подробный юридический анализ перед сделкой, составляя для клиента подробное и мотивированное юридическое заключение о легальности объекта. Такая работа и представляет собой второй, и самый важный этап выполнения сделки с объектом недвижимости.
Заключение содержит, как правило, несколько разделов: информацию о продавце, справку об истории объекта, правовую оценку сделок с недвижимостью, оценку имеющихся обременений либо ограничений в эксплуатации дома либо земельного участка и выводы о покупательских рисках.
Нужно отдельно рассмотреть вопрос изучения предыдущих сделок и оценку обременений, которые могут быть у недвижимости. Во время подготовки такого заключения, специалисты подвергают анализу всю документацию, которая затрагивает первоначальные права на дом или участок, переход права собственности от продавца к покупателю и законность регистрации этого перехода.
Во время данных действий, юрист применяет свои методы по получению нужных сведений от продавца, собирает информацию из всевозможных неангажированных источников. Такие сведения очень важны, ведь риск признания недействительности сделки часто связан с претензиями не фактического продавца помещения, а его предыдущих владельцев.
Стоит подчеркнуть вопрос об отсутствии обременений в отношении искомого приобретаемого помещения. Имеются ввиду споры о границах земельного надела, судебные споры, залоговые тяжбы и т.д.
Юристами проверяется, входит ли земельный надел в особо охраняемые участки или водоотводные зоны. Они по документам устанавливают факт наличия либо отсутствия под землей газовых или иных сетей, которые препятствуют полноценному использованию территории. В заключении дается оценка права собственности хозяина, оценка оснований для обжалования и других рисков, выявленных во время правового анализа. Юридическое заключение формируется в письменной форме и вручается клиенту до совершения сделки.
Лишь после этой серьезной работы: исследования всей документации, анализа состоятельности продавца и создания обоснованного юридического заключения, человек может отбросить все сомнения по поводу того, приобретать объект или нет.
Как правило, оплата такой работы четко фиксирована и не привязана к итоговому результату – произойдет сделка или нет. Юрист будет отвлеченно делать свою работу, ведь перед ним нет задачи во что бы то ни стало уговорить покупателя купить помещение. Специалист за отдельный гонорар просто предоставит полную информацию об объекте, а решать, что с ним делать будет только потенциальный покупатель.
Безусловно, для выполнения такой скрупулезной работы необходимо обладать высокой юридической квалификацией, поскольку даже минимальная юридическая неточность может обернуться серьезными неприятностями. Поэтому люди все чаще доверяют такую работу квалифицированным юристам с большим опытом работы.
Подведем промежуточный итог: при подготовительных мероприятиях к сделке, эффективную, а главное, беспристрастную помощь оказывают не работники агентств недвижимости, а только подготовленные юристы.
Индивидуальный подход
Третий этап – выполнение сделки. Перед непосредственно сделкой:
1. Подготовка договора.
2. Организация встречи сторон для подписания.
3. Обеспечение правильности расчетов. Это может выполнить и агент по недвижимости, и юрист.
Подготовка договоров скрывает в себе массу юридических нюансов. В большинстве случаев агентства недвижимости применяют типовую схему и классический договор, а юрист имеет возможность индивидуально подходить к каждой ситуации.
При расчетах в рамках сделки с недвижимостью с депозитарием может потребоваться корректировка и анализ договора аренды ячейки банка. Помимо этого, необходимо подумать, какие документы понадобятся для выполнения регистрации сделки, а также прав покупателя на приобретаемое помещение в порядке, установленном законом.
На этом этапе покупателю важно понимать, что его интересы надежно защищаются, поскольку расчеты между участниками сделки являются одним из главных моментов в вопросе покупки недвижимости. Правовые неточности здесь нельзя допустить.
Как правило, сотрудники агентств недвижимости справляются со своими обязанностями и стараются давать гарантии защищенности сторонам. Но все же эти гарантии, по сути, условны, ведь риэлтору нужно, чтобы сделка состоялась и быстро завершилась. Что касается, юриста, то этот специалист будет всячески отстаивать интересы своего клиента, широко применяя профессиональные навыки для максимальной защищенности.
Последним, четвертым этапом является регистрация права собственности на недвижимость. Данная регистрация осуществляется в государственной структуре в установленном законом порядке. Здесь правовую помощь в состоянии оказать и сотрудник агентства недвижимости.
Если этапы, описанные выше, были пройдены правильно, и договор составлен без ошибок, а документация собрана соответственно требованиям законодательства, то на этапе государственной регистрации риск провала сделки практически равен нулю.
Большинство покупателей доверяют регистрировать сделку риэлторам либо регистраторам, то есть специальным людям, которые работают при агентстве либо по договоренности с компанией. Такая помощь экономит финансы покупателя. Однако есть наметившаяся тенденция – большее количество людей доверяют регистрацию тем специалистам, кто вел саму сделку. В итоге, конечный результат работы юридической компании это передача клиенту зарегистрированной документации на недвижимость, оформленной на имя клиента.
Работа с юристом, профиль которого заключается в сопровождении операций с недвижимостью, крайне необходима, поскольку это необходимое условие покупки запланированной недвижимости. Юрист и риэлтор выполняют функции, отличающиеся друг от друга. Безусловно, эти два специалиста помогают друг другу, но агентство недвижимости все же не может дать 100% гарантию защищенности при сделке с недвижимостью. Сотрудники агентства недвижимости понимают такую ситуацию, и привлекают юристов в своей работе.
Решение по привлечению профильного юриста остается за покупателем недвижимости. Человек может пользоваться услугами нескольких специалистов – риэлтора и юриста, кроме этого, проводить некоторые работы самостоятельно. Покупатель своими силами справится с переговорами с продавцом и осмотром недвижимости. Активный покупатель сильно сэкономит на риэлтерских услугах, цена которых может доходить до 5% от стоимости недвижимости. Но цена за юридические услуги такого типа фиксирована, и достаточно доступна, что делает такую работу еще более привлекательной для клиента.